---原告代理人山东首辰律师事务所夏洪政、夏颖朋
一、案情简介：
1993年7月1日，因黄岛区A股份经济合作社(时为A村)从镇土地管理局审批了20多户农村别墅宅基地无力建设，故其与D预制构件厂(后更名为D公司)签订协议，约定委托D公司承建民用住房(别墅)23户(实批20户)，王某A系D公司法定代表人。双方约定，房屋建成后，A股份经济合作社与D公司按照3:7分享。1999年2月，因建设成本大幅增加，A股份经济合作社与D公司协商，自愿将原协议中约定D公司应当向A股份经济合作社交付的7套别墅减为5套，D公司可以将此次变更中减除的2套别墅(其中包括涉案第448号别墅)对外出售作为建设费用，每套别墅交付A股份经济合作社17-18万元。因该宅基地审批时需要提前报使用权人的名字，故王某A通过A股份经济合作社将该宅基地土地使用权证件登记于王某B(王某A堂弟)名下顶名。1999年2月之后，D公司按照双方约定将案涉别墅宅基地使用权卖给林某某，由林某某全部投资建成二层半别墅一栋并在该处居住并对外租赁，租赁到期因租户未续租加之位置偏僻，案涉别墅闲置，此后A股份经济合作社整体拆迁无地方办公到处找地方，发现林某某别墅闲置，就通过第三人王某A向林某某借(租)用该别墅办公，并意图通过这种方式将林某某应交给该合伙社的17万别墅宅基地使用权出卖款顶帐，当时预估回迁需要4年时间，案涉别墅当时每年租费45000元。因有第三人王某A居中协调，林某某与A股份经济合作社未办理书面手续。
4年后A股份经济合作社已经整体回迁，A股份经济合作社也建设豪华的办公楼，但因房价上涨加之该合伙社领导更换，该合伙社意图占有这套并不属于自已的别墅，故一直占着别墅办公，却让其新的办公楼闲置，林某某通过王某A讲话讨要，A股份经济合作社一直推诿。林某某在6年中先后向黄岛法院连续主张别墅权利三次，皆因证据和思路原因均未成功，直至拆迁前A股份经济合作社撤出，林某某才重新入住别墅。2020年11月案涉房屋所在小区拆迁，A股份经济合作社将林某某一家人强行从案涉别墅架出并强行拆除别墅。后经林某某了解A股份经济合作社就涉案房屋与其所在街道办事处签订拆迁协议，获得拆迁补偿利益700多万元，但却拒不支付林某某任何补偿，并称涉案别墅是A股份经济合作社的与林某某无关。
2021年，林某某无奈，只得委托山东首辰律师事务所夏洪政、夏颖朋律师代理向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，提出诉讼请求：1. 判令被告赔偿原告涉案房屋拆迁利益损失9621852.8元;2. 本案诉讼费及鉴定费由被告承担。
二、法院判决：
一审法院判决：一、被告A股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告林某某宅基地区位补偿6 144 940元;二、被告A股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告林某某其他补偿项目合计356 644.80元;三、被告A股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告林某某评估费36400元;四、驳回原告林某某的其他诉讼请求。案件受理费79153元，由原告负担25370元，由被告负担53783元。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。、
三、案件分析：
经人民法院审理查明，被告确实将宅基地(使用权)转让给王某A，原告购买该宅基地时均非A村集体经济组织成员，故该转让关系均系无效的法律关系。但因王某B自认与涉案房屋的房产权益及补偿无关，现涉案宅基地上房屋已被拆除，而被告作为被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，故原告作为涉案房屋的实际投资建造人及所有人向被告主张财产损害赔偿，有事实和法律依据。
又因本案实际处理的转让无效后财产返还的拆迁利益的归属与分配，被告作为出卖人，其本身系村民自治组织，负有管理本村集体财产的职责，应当知晓宅基地属于我国法律规定禁止流转的范围，故应当承担主要责任，结合法院委托鉴定机构对涉案房屋做出的相关鉴定意见，本案中一审法院认定被告应当承担责任份额为70%。关于拆迁安置补偿协议中的其他补偿款项，如正房补贴、速迁奖励等项目，该部分费用与房屋所有权及有权使用人的行为密切相关，是对拆迁前房屋实际权利人的补偿，故该部分补偿款项应当归原告所有。
代理律师点评：该两审判决是完全正确的。基于对第三人与被告关系的信任，原告对很多证据没有保全完整，导致发生纠纷后原告的证据上存在某些缺失，因此自已之前主张权利多次受挫，最后通过两位代理律师的积极努力，本案根据现有证据转变思路，一改之前主张权利三次未能成功的颓势，打赢了林某某维权十年未果的这个案子，也让林某某七百万的合法权益得到最终的维护，两审判决尊重了事实，维护社会的公平正义，我们作为代理律师感到由衷的欣慰!
