企业与法定代表人恶意串通逃避债务的抵押行为无效---原告郑某A、原告郑某B分别诉被告C公司、被告胡某某、第三人X公司房屋买卖合同纠纷两案经典案例
--原告代理人山东首辰律师事务所夏洪政、夏颖朋
（因两起案件案情及裁判结果基本相同，故仅以郑某A一案作为案例说明）
一、案情简介：
2014年11月12日，被告(一)(甲方)与第三人(乙方)签订《房屋抵偿外墙保温涂料工程款协议》，约定：甲方以“XX海岸”住宅小区住房17套(包含本案涉案房屋1套)，抵顶欠乙方的外墙保温涂装工程款人民币14695689.42元;该协议第三条“乙方权责”约定本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权(包括但不限于自用、出租、转让、抵押等);乙方自协议签订之日，可自行销售或出租抵偿工程款的房屋;该协议四条“违约责任”约定甲方须保证上述抵帐房屋与乙方指定的购房人签合同时，无权属纠纷，没有抵押、无纠纷。否则，视为甲方即被告违约，并承担相应的法律责任。
2015年9月27日，原告(乙方)与第三人(甲方)签订《顶账楼买卖协议书》，约定：甲方将涉案的2号楼2单元1401户一套出卖给乙方，如乙方贷款购买，则按顶帐价770108.50元出卖，乙方付首付给被告(一)，剩余通过被告(一)签订合同办理贷款，办妥后该款由被告(一)与第三人处理，与原告无关;如原告付现款购买，则出售价优惠价66万，可先付48万给第三人或其法定代表人，剩余18万待办下房产证后7日内一次付清给第三人，具体购买方式原告自选;为保证合同履行，原告需先付第三人25万，第三人收到后，负责让被告(一)与原告签订购房合同，并由该公司为原告办理房产证并交付房产。
原告按《顶账楼买卖协议书》约定于2015年10月4日支付第三人25万的第1笔购房款。2015年10月19日，原告与被告(一)签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告的涉案房屋，房屋总价为770108.5元，并约定协议签订时原告向被告(一)公司付清570108.5元，2015年12月19日前付清剩余的20000元。
2015年10月19日，第三人给被告(一)开具了用于涉案楼房的抵帐的工程款570108.50元的收据;2015年12月19日第三人给被告(一)开具了用于涉案楼房的抵帐工程款200000元的收据，共计770108.5元。
2018年3月1日至2021年12月28日期间，被告(二)系被告(一)法定代表人。2019年10月22日，被告(一)将包括涉案房屋在内的多套房屋抵押给自己的法定代表人被告(二)。此后，原告要求被告(一)履行房屋买卖合同，被告(一)均以房屋上有抵押无法履行为由拒绝履行合同，当时原告并不知道所谓的抵押权人系被告(一)的法定代表人，直至原告委托2021年第1次委托山东首辰律师事务所夏洪政、夏颖朋代理起诉被告(一)，请求法院依职权调取涉案房屋材料时方得知该所谓抵押是产生于被告(一)与被告(二)之间，原告发现新事实后随即撤诉。
2022年，原告代理人夏洪政、夏颖朋律师根据新的事实经过研判本案案情变更了诉求，第二次向黄岛区人民法院提起诉讼，并将被告(一)、被告(二)一同起诉，诉讼请求：1. 判令解除被告(一)被告(二)在涉案房屋上设置的抵押;2. 判令被告(一)立即向原告交付涉案房屋;3. 判令两名被告协助原告办理涉案房屋过户登记手续;4. 判令被告(一)以购房款51万为基数、按年息6%赔偿原告自2019年11月1日起至实际交付房屋止的利息损失(至2022年4月25日暂计75955.07元);5. 本案案件受理费、保全费、保全保险费等费用由两被告承担。
二、一审判决结果：
一、被告(一)与被告(二)于2018年3月6日签订的《房地产抵押合同》中就涉案房屋设立的抵押权无效，二被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理上述房屋的抵押权解除手续;
二、被告(一于本判决生效之日起十日内交付原告涉案房屋，并协助原告办理该房屋过户登记手续;三、驳回原告的其他诉讼请求。
三、法律分析：
本案中，被告与第三人签订《房屋抵偿外墙保温涂料工程款协议》后，原告与第三人签订《顶账楼买卖协议书》，将从被告处顶账的涉案房屋转让给原告，并就付款方式等做了约定。在此基础上，原、被告签订《商品房买卖协议》，被告收到第三人开具的用于涉案楼房的抵帐的工程款570108.50元的收据及200000元的收据，并向原告开具了青岛市房屋专项维修资金交款通知书。综上，原、被告签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告之间成立、屋买卖合同关系。
两被告于2018年3月6日签订的《房地产抵押合同》双方主体系被告(一)其当时的法定代表人被告(二)，两被告明知涉案房屋已于2015年转让给原告，仍签订抵押合同，属于恶意串通、损害他人合法权益，应当认定该《房地产抵押合同》中就涉案房屋设立的抵押权无效。
原、被告之间成立房屋买卖合同关系，原告虽未直接向被告支付房款，但结合被告(一)与第三人签订的《房屋抵偿外墙保温涂料工程款协议》，被告接收第三人工程款收据共计770108.5元的行为，应视为被告同意第三人以债务抵销方式代原告履行支付房款的义务，且原告已按《顶账楼买卖协议书》向第三人履行完毕办理房产证之前的付款义务。综上，原告已按《商品房买卖协议》履行了义务，现主张被告继续履行《商品房买卖协议》，交付房屋并协助办理涉案房屋过户手续，合法有据。
基于以上事实和理由，一审法院依法作出判决，支持了原告的大部分诉讼请求。
律师点评：一审判决是正确的。因房价大幅上涨，被告双方意图通过将房产抵押给自已的法定代表人的方式阻止买卖合同的履行，获取更大利益，一审判决制止了这种严重违反诚信原则的行为，维护了交易，也维护购房人的合法权益，保障社会公平和司法正义。
