在房屋被抵押、查封的情况下，产权人仍可依法获得征收补偿
《宪法》 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。 为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。 《物权法》 一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《担保法》 第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第五十八条 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 《城市房地产抵押管理办法》 第三十八条 因建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 《城市房地产管理法》 第三十八条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十四条 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。 抵押、查封房屋的征收补偿的处理 房屋设定抵押权或被查封并不影响政府的征收，也不影响被征收房屋产权人依法取得的征收补偿。房屋被征收，虽然抵押权人对抵押物担保的债权享有优先受偿权，查封效力也自然及于“该财产的替代物、赔偿款”,但无论是抵押权人还是查封权利人，均无权干预房屋产权人对补偿方式的选择。而抵押、查封，都限制了房屋产权人对房屋的处分权，房屋征收部门与被征收房屋产权人就补偿方式、补偿金额和支付期限、补偿范围等订立补偿协议时，又需要被征收房屋产权人对抵押、查封的房屋享有处分权。但在征收工作中遇到抵押、查封的房屋时，补偿如何处置，遗憾的是，无论是《物权法》还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》都没有详细规定。 笔者认为，《物权法》一百七十四条已经明确抵押权人可以就征收补偿优先受偿，根据担保物权的原理，该条款中的“补偿”应做扩大解释，即应包括补偿款和产权调换房屋。同时，《物权法》一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定属于管理性强制性法律规定，并非《合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，也就是说即使在抵押期间被征收人未经抵押权人同意与房屋征收部门签订征收补偿协议，协议仍然是有效的。因此，若抵押权人不同意提前清偿，征收部门应对补偿款进行提存；若是采取产权置换形式补偿，抵押人可以将置换的房屋作为抵押标的物，原抵押关系不消灭，如抵押人或抵押权人不同意，则视产权调换的房屋有产权存在争议，由房屋征收主管部门决定处理方式。 对于查封甚至轮候查封的被征收房屋，笔者认为，法院查封行使的是司法权，征收是行政行为，行政行为无法改变司法决定。因此，政府在作出房屋征收决定公告之后，法院应将在征收范围内的房屋存在查封事由的情况告知房屋征收部门，双方协商解封事宜；若是遇到存在轮候查封的房屋时，房屋征收部门应该协调首封法院归集轮候查封法院进行逐一解封，并协调好补偿的事宜。查封法院亦应允许房屋产权人先行与房屋征收部门就补偿达成协议，待征收补偿款或产权调换房到位后，法院法院及时作出扣留、提取补偿款的裁定。产权调换房相当于预购商品房，根据《房屋登记办法》第六十七条的规定，产权调换房可以办理预告登记，这样法院即可以对置换房屋进行预查封。 征收抵押、查封房屋各方的权利保护 根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定，已经设定抵押的房屋被征收，抵押人有义务及时通知抵押权人。同时，该办法第五十一条“因建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此可见，抵押权人的权利保护首先要得到抵押人或者征收部门的通知，可以通过设定新的抵押物或清偿债务、解除抵押合同或提存补偿款等方式得到保护。 而对于征收部门来说，从合法行政、程序正当和信赖政府要求出发，在征收抵押了的房屋，应督促抵押人及时书面告知抵押权人征收事由，同时通过不动产登记部门核实抵押权人后，协商处理抵押所担保的债务清偿或者提存补偿款事宜，避免抵押权人作为利害关系人对征收行为提起行政诉讼。 笔者认为，虽然法院的查封并不能阻止政府的征收，而依据征收决定对被法院查封的房屋实施拆除是否属于“擅自处分被查封财产”也存在争议。但作为查封权利人，在获知查封的房屋被依法征收后，应及时向法院申请对补偿款或者产权调换的房屋进行扣留或者查封（预查封）；查封法院则应当将查封有关情况如实书面提交房屋征收部门，对补偿款或产权调换的房屋及时作出提存、扣留、查封（预查封）的裁定书，送达有关单位；征收部门则在核实确认查封属实后，与法院协商解封事宜，并在补偿协商阶段邀请查封法院的参与，确定补偿款或产权调换房屋后交由查封法院进行处置，避免因征收程序存在瑕疵而导致法院滥用追加被执行人的权力。
